2023下半年開始，樓市表現每況愈下，踏入次季後反彈力道明顯減弱，樓價持續回軟，無論新盤及二手的成交金額及宗數皆遜於預期。不過啟德區樓盤就仍然十分難買，亦好多人爭著想上車。「居屋2023」其中一個熱門樓盤，就是正正位於啟德區的啟悅苑，馬上看看更多有關啟悅苑資訊，以及啟德區樓盤前景分析。以下資料由美聯物業Midland Realty提供。
【啟悅苑懶人包】 2023居屋樓王啟悅苑售價＋位置＋啟德區內配套
居屋2023樓王：啟悅苑位置、面積、價錢
每年一次的居屋大抽獎「居屋2023」於7月31日接受申請，8月14日晚上7時截止，預計2023年第4季攪珠、2024年第1季揀樓。
今期「居屋2023」提供9,154伙，屬於復建居屋後最多一期，最平入場費149萬元，八成來自市區供應，當中包括啟德啟悅苑、以及安達臣安楹苑、安樺苑、安麗苑等；其餘兩個項目—屯門兆翠苑及元朗啟天苑，就屬新界區居屋。
位於市區的新居屋項目當中，估計爭崩頭最受歡迎的項目，一定是啟德啟悅苑。毗鄰港鐵宋皇臺站的啟悅苑，由兩座30層樓宇組成、共提供2,046個單位，預計入伙日期為2025年10月31日。
啟悅苑面積由278至475平方呎之間，最貴單位接近500萬元。其中開放式單位佔32%，一房單位佔44%，兩房大單位佔24%。
啟悅苑平均呎價亦是最貴，達9,390元，樓價由223萬至494萬元。最貴的「樓王」單位售價494萬元。即使綠表買家，仍要24.7萬元首期才能入場，倘由白表買家購買，首期以樓價一成計需付49.4萬元，故被視為今期居屋王，要進駐居屋樓王，綠表買家最少要持有約18萬元的起始資金，而白表買家則需要有接近30萬元才可以。
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啟悅苑平均呎價9,390元，區內算貴或平？
雖然啟悅苑最大兩房單位售價達494萬元，但放眼整個啟德區，即使手持近500萬現金，恐怕連一間私樓開放式單位都買不到。同樣位於啟德的私樓新盤項目沐泰街8號，首張價單涉及148伙，入場費單位1A座2樓H室，實用面積250平方呎，折實518.22萬元，呎價約20,729元。
參考同區內居屋項目，即啟朗苑及啟欣苑，啟朗苑設三座物業共提供683伙，面積由286至471平方呎，2019年折算呎價直迫10,000元，創出居屋推售以來的新高。啟欣苑2022年以平均呎價8,530元推出，因為項目有提供面積低至186平方呎的開放式單位，最大兩房單位448平方呎，故其售價低至124萬元，最高價則為479萬元。
啟悅苑配套：啟德區規劃是否能滿足區內人口需求？
隨著啟德區內公私營住宅單位增加，預計對區內社區設施、民生設備、街市、零售商店、交通設備等需求或會較緊張，亦是不少自住或投資者關於的地方：政府及發展商於啟德區的配套規劃，是否能滿足區內人口需求？
啟德發展計劃：投資升值潛力最大地區
作為香港十大基建之一，「啟德發展計劃」提供住宅、商業、休閒、旅遊及基建用途等設施，是罕有的全新市中心大型綜合社區規劃。當該區於未來5至10年發展成熟後，可吸引逾12萬工作人口，規模遠超越九龍站和環球貿易廣場商貿區。跨國企業及菁英雲集，是未來物業投資升值潛力最大的地區之一。
啟德CBD2：香港第二個核心商業區
政府著力打造啟德發展區多年，有意發展成香港第二個核心商業區(CBD²)，包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區等地，未來將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套。
再者，啟德區內未來住宅單位供應充足，而且戶型選擇、以至發展商品牌都十分多元化，未來更加有近10,000伙的潛在新樓盤項目可待推出。
啟德全新綜合多元化新地段：Park Peninsula
2022年7月，啟德跑道區9間地產發展公司成立非牟利私營公司，名為「啟德跑道區私人發展有限公司」，成員包括華懋集團、中國海外、帝國集團、遠東發展、恆基、嘉華國際、新世界發展、新地及會德豐地產，將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商，而跑道區取名為Park Peninsula，勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。
Park Peninsula及鄰近港鐵啟德站商業可建樓面面積逾575萬平方呎，當中集合三個全港之最，全港最長「地下購物街」、全港最大百貨「雙子塔 SOGO」及全港最大戶外多用途場地「啟德體育園」。同時，鄰近的香港兒童醫院設施齊備。而Park Peninsula 毗鄰啟德郵輪碼頭及商業地皮亦帶動香港經濟發展，提供就業機會，更可舉辦世界級表演節目。
同時，項目設有「多元組合」模式環保連接系統，擬建設自動行人輸送帶的高架行人步道及跨海行人及單車橋，與觀塘及九龍灣兩個核心樞紐連接，更提供一系列巴士及專線小巴等設施。跑道公園碼頭亦擬籌備成為水上的士上落點，提供便捷運輸，是不少用家及投資者入市的大好機會。
更多啟德區私樓盤
啟德沐泰街8號
上述提到的啟德沐泰街8號臨海全新低密度住宅項目，涉及740伙。項目為現樓，已入伙，共設6座住宅大樓，當中包括2座樓高31層的高座大樓，以及四座樓高5層之低座大樓組成，合共提供740個單位。戶型涵蓋一房、兩房、兩房連套房及三房連套房不等，另設限量特色單位。絕對是2023焦點新盤。
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常見問題
啟悅苑的位置、面積、價錢是什麼？
啟悅苑毗鄰港鐵宋皇臺站，由兩座30層樓宇組成、共提供2,046個單位，預計入伙日期為2025年10月31日。
啟悅苑面積由278至475平方呎之間，最貴單位接近500萬元。其中開放式單位佔32%，一房單位佔44%，兩房大單位佔24%。
啟悅苑平均呎價亦達9,390元，樓價由223萬至494萬元。最貴的「樓王」單位售價494萬元。即使綠表買家，仍要24.7萬元首期才能入場，倘由白表買家購買，首期以樓價一成計需付49.4萬元，故被視為今期居屋王，要進駐居屋樓王，綠表買家最少要持有約18萬元的起始資金，而白表買家則需要有接近30萬元才可以。
啟悅苑配套：啟德區規劃是否能滿足區內人口需求？
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